¿Sabes cómo reclamar los gastos generados en la constitución de tu hipoteca?

Reclamacion de Gastos Generados en la Constitucion de las Hipotecas

En todos los medios de comunicación se ha puesto de relieve la Sentencia del 16 de octubre del Tribunal Supremo, que establece que es el banco el interesado en inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad y en elevar a escritura pública, porque es el requisito necesario para ejercitar la acción ejecutiva en caso de impago.

Esto se traduce que con esta nueva Sentencia del Tribunal Supremo que modifica a las Sentencias anteriores (jurisprudencia anterior), es el banco el que tiene la obligación de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados en las escrituras públicas.

Pero, no nos debemos engañar, el tema jurídico es mucho más complicado de lo que nos están diciendo los medios de comunicación.

Vamos a explicarlo, para que realmente entendamos la situación y así poder entender el alcance de la situación actual:

  1. Debemos saber que las normas jurídicas, son interpretadas por los jueces en sus Sentencias. Y en normativa controvertida o que no esté clara, estas Sentencias generan una línea jurisprudencial, que nos sirve para prever la interpretación que van a hacer los jueces en determinados procesos judiciales.

  2. Que cuando nos referimos a la jurisprudencia, la más importante es la del Tribunal Supremo y del Tribunal constitucional.

  3. Que cuando en un mismo tema hay varias sentencias diferentes del Tribunal Supremo, y de los diferentes juzgados. El Tribunal Supremo tiene que dictar una Sentencia unificadora de doctrina, que establezca cual es la línea jurisprudencia que se va a aplicar, es decir, con esa sentencia el Tribunal Supremo indica a los demás juzgados, que a partir de ese momento la normativa se interpreta de determinada forma.

En el caso que nos ocupa hay tres Sentencias destacables del Tribunal Supremo, contradictorias entre sí:

  • Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015: Declara que las cláusulas referentes a los gastos asociados a la concesión del préstamo hipotecario eran abusivas y por tanto deberían declararse nulas. Esto conllevaba a que el consumidor podía reclamar los gastos generados en dicha operación, aunque no detallaba que gastos y qué porcentaje.

  • Sentencia del Tribunal Supremo 147/2018 de 15 de marzo: En que se establece que los gastos hipotecarios que el consumidor podía reclamar hasta el momento son los gastos de inscripción en el registro de la propiedad, los gastos notariales, los gastos de tasación y los gastos de gestión y tramitación. Excluyendo el Impuesto de transmisiones patrimoniales y el Impuesto de Actos jurídicos documentados (que es lo más costoso en el proceso hipotecario).

  • Sentencia de 16 de octubre del Tribunal Supremo: En que se establece en que el banco tiene la obligación de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados en las escrituras públicas.

¿Cuál es la buena? ¿Cuál es la que van a aplicar los jueces?

No lo sabemos, dependerán de los criterios de los jueces para decidir, lo cierto es que si queremos cierta seguridad en el resultado de nuestro proceso judicial deberíamos esperar a interponerlo.

Todavía no hay nada claro, y no es lo mismo ganar el pleito y que nos tengan que pagar 300 Euros que 3.000 Euros.

Es mejor esperar a que el Tribunal Supremo unifique doctrina y que el Tribunal de la Unión Europea también dictamine al respecto, ya que se le ha hecho la consulta.

¿Por qué?

Porque una vez juzgado, si no sale la resolución más favorable para nosotros, y con posterioridad en unificación de doctrina, o en la resolución de Europa (que es obligatoria para España) dice que la cláusula es nula y que por tanto se devuelve todo lo pagado indebidamente, quien tenga Sentencia, es cosa juzgada y no podrá reclamar.

Para que lo entendamos, pasa como en las cláusulas suelo, las primeros litigantes perdieron sus reclamaciones ante los bancos en su gran mayoría; Posteriormente se empezaron a ganar algunas sentencias declarándose nula la cláusula suelo y se devolvía unas veces todas las cantidades cobradas indebidamente, otras veces un porcentaje, y en otras nada (por considerar que se ponía en peligro el sistema financiero y por tanto prevalecía el interés general sobre el interés personal); Transcurrido el tiempo, el Tribunal Supremo unifica doctrina con su sentencia de 9 de Mayo de 2013, en que se determina que la cláusula suelo es nula y que se devolverá las cantidades cobradas a partir de esta sentencia; Y posteriormente la Unión Europea resolvió en la ST JUE de 21 de Diciembre de 2016, que la nulidad de la cláusula suelo conlleva a que esta no ha existido y por ende se debe tener por no puesta y que por ello se debe devolver todo el dinero cobrado indebidamente desde el primer momento en que se firmó la hipoteca.

Esto significó que los primeros litigantes pudieron ganar o perder, dependiendo del criterio personal del órgano juzgador; Los litigantes posteriores a la Sentencia del 2013, ganaron que se declarara nula dicha clausula y la devolución del dinero cobrado indebidamente a partir de Mayo de 2013;  Y los litigantes posteriores a la Sentencia del Tribunal Europeo en el 2016, se le ha declarado nula la cláusula suelo y se le ha devuelto la totalidad de lo cobrado indebidamente, incluso en ocasiones no han tenido que acudir a los tribunales porque las entidades financieras han llegado a acuerdos extrajudiciales.

Mi recomendación es tener paciencia y acudir a profesionales que asesoren adecuadamente al cliente, y que velen por el interés de este, por encima del interés económico del despacho.

Conchi Viera